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リフォーム工事現場ルポ

【第1回】K様邸 区画整備による土地収用に伴う建物の大規模リフォーム工事への取り組み

今回は、土地収用による建物の大規模リフォーム工事の事例をご紹介します。
市街地の道路拡幅工事などで土地の一部を都道府県に収用されることになった場合、土地・建物の所有者はどのように対応すればよいのでしょうか。
実際に小原建設で行った工事を事例に挙げてご紹介したいと思います。

 

環状第4号線(夏目坂通り)の区画整備のあらまし

図1. 区画整備実施中の夏目坂通り

平成30年2月28日に、東京都の都市計画事業として、環状第4号線(夏目坂通り)の区画整備が開始されました。
本事業は、幅員約11メートルの道路を20メートルに拡幅整備するものです。車道は2車線、その両側に歩道を整備します。また、あわせて自転車走行空間の整備や電線類の地中化、街路樹の植栽を行います。

参照:https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/toshikei01_002229.html(新宿区)
   https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/02/28/05.html(東京都)

区画整備による建物リフォームの特徴

駅周辺の地域で区画整備が行われる場合、土地・建物の所有者の方は、引越をされるか、住宅の建直しをするか、場合によっては建物の一部の解体をして大規模なリフォーム工事を検討することになります。

〇検討内容その1

他の地域へ移り住む。
区画整備で収用される土地は、自治体が補償する事になりますが、収用された土地の残地が小さくなってしまう場合は、他の地域へ移り住む選択をされる方が少なくありません。

〇検討内容その2

リフォーム工事を行う。
区画整備で収用された後の建物のリフォーム工事を行う場合は、外装工事のみ行うパターンと外装工事+内装工事を行うパターンが考えられます。

外装リフォーム工事のみの場合

建物を一部解体し、減らした側面のみリフォーム工事を行うか、または全体の外装リフォーム工事を行い、建物の外観を整える場合があります。内部については、原則解体された壁面のみ新しくなり、内装を整えて完了となります。

外装リフォーム工事に合わせて内装リフォーム工事を行う場合

建物の一部が解体された後の外装リフォーム工事に併せて内装リフォーム工事も行います。
建物が小さくなることに合わせて、建物内部も新しくするものになりますので、別途内装リフォーム工事の必要性が生じます。

〇検討内容その3

建物の建替え工事を行う。
建物全てを取り壊し、収用後の残りの土地に対応した建物を新規で建てるというものになります。

一部解体後、住宅のリフォーム工事を行うK様邸

今回のリフォーム工事で、K様邸は道路に拡幅される土地上の建物を一部解体し、外部、内部ともに大規模リフォーム工事を行うことになりました。

マンション入り口側(現在)
マンション入り口側(現在)
マンション入り口側(現在)
マンション入り口側(解体対象)

写真のシャッター側、既存建物の一部の土地が収用されます。
その収用土地上の建物がなくなった部分は、歩道になる予定です。

歩道側(現在)
歩道側(現在)
歩道側(解体対象
歩道側(解体対象

リフォーム工事を行うにあたって

まず、今回のリフォーム工事を行うにあたり、建物内部の荷物を運び出し、何もない状態にしてからの開始となります。
リフォーム工事や、建替え工事を行う場合には、複数回引越しを行う必要があるので、計画を立てる場合には、リフォーム工事代金のほかに、引越し費用や一時的に移り住む部屋の家賃も忘れないようにしましょう。

また、減築(※増築の反対語でリフォームや改築を行って床面積を減らすことをいいます)に伴い、収納しきれない備品や持ち物の廃棄が必要になる場合も考えられます。
その場合は処分費用も考慮すると良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
今回は、土地収用のあらましと、実際に土地収用該当地になった方が、取り得る選択肢について紹介しました。
前述の選択肢についてまとめた表は以下のようになります。

方針 負担 メリットとデメリット
移住
(引っ越し)
引越し費用のみで負担は小さいが、住み慣れた場所から移住しなければならない。
リフォーム工事
(外装のみ)
収用される土地部分の建物の一部解体と解体後の外装を整えるのみなので負担は小さいが、内部に手は加えないためアンバランスになる場合がある。
リフォーム工事
(外装+内装)
建物の一部解体後にその建物の外装と内装を両方リフォーム工事が出来るので、既存の建物を全体的に綺麗に整えることが出来るが、負担が大きく工事期間も要するので、建直しをした方が良い場合がある。
建替え工事 建物全ての解体と新たに建物を建てるため、負担は大きく工事期間も要するが、一から自由に設計・計画して建物を建てることが出来る。

次回は、K様邸におけるリフォームについての紹介を行っていきます。

土地収用事業による建物のお悩みについてご相談ください!

株式会社小原建設では、今回のK様邸に限らず、同様の案件を受注しております。
お客様の方針に合わせてメリットだけではなくデメリットも考慮してのご提案が可能です。

 

ご不安なことはお気軽にご相談ください!

『小原建設』では、お客様に対して責任を持ち、快適な生活を送って頂けるように、営業担当者・設計担当者・工事担当者がチームとなって、お客様をサポート致します。
建替え、リフォームを問わず、ご不安があれば、ご気軽にお声掛けください。

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